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资本围猎深圳城中村:开发商“圈地”旧改,长租公寓井喷

麦鼠找房 2021-04-28 11:42
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证券时报www.st.05月18日讯 证券时报记者 吴家明

随着城市更新为代表的城市化进程加快,渔农、岗厦、大冲、水贝……一个又一个城中村已经、正在或将要消失在深圳楼盘地图上。

以前“种田”,现在“种房”,这句话可以说是深圳城中村旧改的真实写照。城中村旧改后创造的一个又一个暴富神话已经让人印象深刻。不仅如此,城中村承载着不少深圳人的青春与梦想,,但同时也是城市发展和社会管理需要面对的一个难题。正是这样,各种“改造”不断推进,各路资本也疯狂盯上这块大蛋糕。

这边在“种房” 那边房企在圈地

深圳独有的房地产开发现象:公开招拍挂的土地少之又少,旧改成为开发商在深圳发展下去的主要出路。目前,深圳多数城中村已经被大型房地产开发商所“圈”。

5月的一天,深圳罗湖区水贝村,高温下的空气白茫茫的。张小姐站在旧村大门前,往里面正在施工的工地不停张望。她是水贝村本地人,从小住在这,她告诉记者自己时常会回来看看旧改的进度。

“当时开始谈判时,开发商给出稍高于市场价的每平米40000元进行补偿,即使按照那个价格,每户人家都至少千万级别,但当时基本所有原村民都是要回迁房。”张小姐回忆说,“但正式开始拆迁到现在,还有很多栋旧楼没拆完,深圳房价如今跟几年前也不是一个级别,如果现在建好每平米卖六七万不成问题,周边还都是珠宝产业集聚区。”

如今,“种房”种出来的面貌是,每户村民所拥有的房产不是用“套”来计算,而是用“栋”来计量。城中村旧改的财富效应到底有多厉害?曾有报道指出,深圳岗厦村原住民中的亿万家族或有20多个,而个人资产过亿的或接近10个,这些都得益于城中村旧改。

在尝试了填海造地后,深圳寄望于通过旧改向“内”要地。早在2014年深圳住宅用地90%以上都来自城市更新。据中原地产和美联物业统计数据,去年共成交土地面积约134万平方米,较上年减少约三成,远远不及旧改释放出近700万平方米的用地规模。这也造就了深圳独有的房地产开发现象:公开招拍挂的土地少之又少,旧改成为开发商在深圳发展下去的主要出路。近年来,深圳本地开发商通过城市更新项目拿地已经成为主流。继恒大、碧桂园、远洋地产等企业后,富力地产、阳光城(000671,股吧)也尝试加入到深圳的城市更新中。

深圳市的城市更新要追溯到2004年,当时深圳市政府出台了《深圳市城中村旧村改造暂行规定》,在深圳全市启动了城中村改造工作。当时的出发点主要是为了解决市容市貌的问题,而不是从节约利用土地的角度来考虑,重点是改造特区内的城中村和特区外局部的城中村。由于新入市的旧改项目地段较好,加之拿地成本和时间成本不断攀升,各开发商纷纷将旧改项目当成“香饽饽”,建成利润率更高的高端住宅。

在如今深圳高房价和高地价的背景下,城中村和旧住宅小区的价值更加突出,开发商的热情也前所未有地高涨起来。“跟一些本地朋友聚会聊天,才发现如今深圳很多城中村和旧住宅小区都有开发商进驻,但目前来看都是先占着圈地,太惊人了。”张小姐对记者说到。

据记者调查,除了已经建成的项目以及市场熟知的南山白石洲、福田区岗厦村以及罗湖区蔡屋围,许多深圳城区里的城中村和旧住宅小区其实已经被各家房企争相“圈地”。

包括由华润置地主导的罗湖区莲塘片区改造;招商地产(000024,股吧)也在去年传出争取罗湖区广场北片区的旧改,而该片区此前一直被认为是鸿隆控股与广州楼盘粤海旗下天河城集团的“囊中之物”;湖贝新村和布心村则由京基集团提出旧改意向;位于福田的上沙旧村被中洲集团收入囊中;南山区的南光村则由阳光华艺房地产公司提出旧改;位于罗湖区黄贝岭的华丽西村已经有国香地产进驻,而国香地产的背后则是恒大地产的身影,恒大也已经进驻南山大新村、向南村以及罗湖区碧波花园等城中村和旧住宅小区旧改项目。作为过去“旧改大户”的佳兆业,截至去年底至少持有深圳8个旧改项目,其中也包括南园新村的改造。

从上述名单可以看出,深圳多数城中村已经被大型房地产开发商所“圈”。一位小型开发商的相关负责人对记者表示,面对城中村旧改这块大蛋糕,他们的确显得有些有心无力,很难从大型房企手上“抢到”项目,起码与村民谈判赔偿条件就没有大型房企开出的“诱人”。不过,各开发商争相抢“圈地”,并不代表最终“得手”,因为从深圳规土委旧改确认后,实际开发商还是有很大变数。旧改审批流程相对复杂,同时由于多方利益纠缠,旧改项目的时间周期存在各种不确定性,开发商甚至将面临半途退场的可能。

旧房不拆? 换个方式增值

如今,城中村的增值模式就不仅在于旧改和租售小产权房,越来越多的资本看好深圳长租公寓市场

随着大量涌入的新增人口和房价的急剧上涨,使得2005年之后在深圳原关外迅速膨胀起来的小产权房,成为了容纳深圳市第二次大规模人口增长的“缓冲区”。与早期城中村建筑以租为主的形态不同的是,2004年之后出现了“亦租亦售”的形态,从而形成了外界所称的小产权房。

如今,小产权房依旧存在于深圳的城中村,但城中村的增值模式不仅在于旧改和租售小产权房。

此前,国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场的措施,其中关于“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”的表述引发各方热议。近年兴起的长租公寓行业中,公寓设计者倾向于把某栋楼整租下来,按照年轻人的口味重新设计装修再租出去,但在土地稀缺和租金高涨的压力下,城中村成为一个必然选择。去年年中,深圳长租公寓市场还在唱着“狼”来了,一年时间过去,深圳长租市场已经演绎成为江湖混战,各路资本更开始在城中村“圈地”。

在福田区景田的新狮村,记者看到一座正在改造中、外观看起来非常高级的魔方公寓很快将亮相。记者向附近的中介询问,周围的城中村单间出租价格在每月1800元左右,但像魔方公寓这样的单间月租至少要3500元以上,收益可以成倍增长。

去年12月,雷军投资的You+青年公寓在南山西丽平山村落地,You+公寓打出的广告标语是大家熟知的“来了就是深圳人”,给租客大打情感牌。链家集团旗下租房品牌自如公寓此前宣布独立,更成为长租公寓市场发展一个重要标志。面对长租公寓市场,除了万科、深业等大量全国性品牌的正式杀入,现在越来越多民间资本看好深圳长租公寓市场。

由租房平台“合屋”联合长租公寓行业数十家品牌机构发起的“青年乐巢计划”此前在深圳启动,这也是由纯民营资本发起的一项计划,通过对深圳城中村等存量房进行柔性改造。合屋做过的一个统计显示,过去一年具备公司化运营、有品牌文化和服务理念的长租公寓品牌大概有30多家。而深圳有高达78.2%的年轻人处于租房状态,以此计算深圳的租房市场规模就达到1000亿元以上。

现在,深圳长租公寓市场还出现创新产品。吾家SOHO社区首次在深圳的八卦岭片区亮相。与常规长租公寓不同的是,每间公寓都可以独立注册公司。

不过,长租公寓的井喷式发展,也让一些业内人士看到了风险。有分析人士表示,长租公寓市场最终或许只有两个故事:一个是“小而美”的公寓运营者,他们用情怀和产品吸引到客户;另一种情况就是在资本的支持下获取更多的资产,赚资产管理运营的钱,创造金融、服务的增量价值。此外,长租公寓也跟楼市走向密切相关,特别是目前深圳楼市和租房市场都出现一定的降温现象,值得引起关注。

而在“合屋”创始人罗凤鸣看来,相关措施为租赁企业参与城中村改造提供了制度保障。一方面通过改造,可以改善城中村的居住环境,提供安全舒适的租赁房源。另一方面,有利于进一步完善和壮大住房租赁市场的规模,盘活深圳存量房市场。不过,未来两至三年之内长租公寓市场洗牌大战在所难免,目前的发展处于一种无序无标准的状态,要想规范化长远发展,行业必须有标准。

证券时报快讯中心

编辑者:admin

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