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高价地频现背后的地产央企:拿地缘于“不差钱”

麦鼠找房 2021-03-28 13:09
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6月2日,央企中国电建和广州方荣地产以82.9亿元拿下深圳龙华上塘商住地

统计数据显示,截止到5月31日,全国超过15亿元的合计有105宗高总价地块,其中有52宗地被国企获得。同时,今年以来,信达、鲁能等央企共制 造出15幅“高价地”。对此,分析人士指出,央企在房地产市场的扩张缘于“不差钱”。另外,央企整合地产业务,部分央企为避免被整合而在短期内快速做大地 产板块,催生高价地。

“去库存”本来应该是今年房地产市场的主角,但风头却被频繁制造的“高价地”夺走,土地市场火爆超出了市场人 士的预期,“不差钱”的房企在土地市场一掷千金,房地产市场仍一骑绝尘。而宏观经济尚在寻底,“L型”走势将持续较长的时间。统计发现,制造“高价地”的 房企大都是“央企”,其“不计成本”高价拿地的逻辑在哪里?蕴含着哪些风险?

现象

央企掀起“高价地潮”

6 月1日,有7家央企参与竞拍的上海宝山顾村地块,最终被隶属财政部的信达地产以总价58.5亿元竞得,楼面价37118元/平方米,溢价率303%。这也 是该公司一年内造的第七个“高价地”。此前的5月28日,杭州滨江区奥体单元地块的拍卖被众多人关注,最终,万科信达联合体以123.18亿元总价、楼面 价21575.78元/平方米拔得头筹,溢价率为95.95%,刷新2016年单地块全国总价纪录。由于竞拍价格超过了万科的授权总价,万科随后宣布退 出。

2015年7月至今,信达地产多次打破长三角的区域地价纪录,拿地手法“凶悍”。信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块,其中7宗是高价地,分别是广州天河、合肥滨湖、上海新江湾城、深圳坪山杭州南星桥、杭州滨江奥体地铁以及上海顾村。

6月2日下午,备受关注的深圳龙华上塘商住地加冕新一代“高价地”,经过现场直接报价投标,最终被央企中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合以82.9亿元的高价拿下,地面价高达56781元/平方米。

此次没有采取现场拍卖方式,而是投标,由价高者得。深圳规土委主任亲自主持竞拍,他甚至在现场引述《人民日报》的一篇报道内容称:“树不能涨到天上去,房价也一样。”显然,深圳市政府方面显然不希望这块地拍出高价,而是希望通过某种方式引导土地市场降温。

但 实际上的成交结果超出了深圳规土委的预料,也超出了此前业内预期的60亿元成交价。现场共收到18份标书,包括中海、万科、招商、中洲、龙光等深圳本地企 业,以及泰禾、信达、碧桂园等十多家外地房企。最终,央企中国电建联合广州方荣以报价82.89亿元收入囊中,方荣背后是金茂地产,即此前的方兴地产。从 现场报价来看,央企、国企报价显著高于深圳本土民企。

在此前的5月份,央企保利地产豪夺的上海周浦“高价地”。继2009年之后,凶猛的“央企高价地”再次成群涌现。

中 原地产研究部统计数据显示:2016年截止到5月31日,全国土地市场“高价地”频繁出现,其中按照总价计算,超过15亿元的合计有105宗高总价地块, 其中国企比例明显处于历史高位。整体看,105宗地块合计成交总价为3288.2亿元,其中有52宗地被国企获得,合计成交金额达到了1785.8亿,占 成交总金额的54%。其中,厦门唯一成交的一宗地块由国企拿下,北京的国企购地占比也高达86%。

今年以来,信达、华侨城、招商、 中国电建、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企共制造出15幅“高价地”。其中以鲁能的速度较为惊人,截至5月,鲁能今年已在土地市场砸下超过 100亿元重金,2015年光在南京、苏州、福州三地高价抢下的4幅高价地总耗资便可达112.4亿元,全年新增土储近500万平方米,总价超过230亿 元,再加上原有海南、北京等地的地块,当前的土地储备总量超过1000万平方米,其十分明确地传递出地产规模扩张的信号。

分析

央企频频拿地缘于“不差钱”

中原地产研究部分析师认为,高价地频出的大背景是信贷宽松,房企资金充裕,但楼市表现好的城市有限,地块资源更少,大量资金追逐少数土地,造成高价地。另外,央企整合地产业务,部分央企为避免被整合而在短期内快速做大地产板块,催生高价地。

在此轮央企制造高价地的风潮中,信达地产是个典型。其关于地产金融的运作模式也引起了市场的广泛关注和质疑。

公开资料显示,信达是财政部控股的中国信达旗下的房地产开发上市公司,是信达集团唯一的房地产开发业务运作平台。中国信达集团通过直接借贷或提供资信、质押、担保等方式给予地产资金支持。信达的特色是金融地产模式,通过夹层拿地基金的方式获取项目。

华 泰地产的研究报告表示,金融地产的核心,是中国信达借用信达地产的地产运作经验,将信达地产嵌入到不良资产处置环节中,以附重组条件的地产项目收购模式进 行操作。该模式有两大核心优势,一是仅占用少量资本金,资金消耗业务主要留在控股股东方,以很高的杠杆轻资产式地撬动项目;二是赋予了公司天然的逆周期操 作模式,能够保证公司在地产景气度下行时,拥有逆市扩张资本。

此外,信达自身的上市公司身份也为再融资打通了渠道,2015年,信达地产发行了5年期中期票据30亿元,30亿元公开发行公司债券和80亿元非公开发行公司债券均通过监管机构审批。

在 融资渠道方面,作为上市公司的信达可谓是央企地产宽裕来源的一个范本。最新研报显示,2015年,其监测的108家典型房企融资总规模达13600 亿元人民币,融资规模为2014年同期两倍。而上市房企的发债规模更为惊人,数据显示,2015年上市房企发行公司债约3000亿元,同比增长18倍。中 原地产研究部的数据显示,在今年以来105宗总价“高价地”中,上市公司比例明显占绝对多数,105宗“高价地”,89宗为上市公司获得,合计金额为 2760亿,占比达84%。

融资规模暴增的主要原因,一是国内融资环境改善,市场发债标准放宽,公司债利率走低;二是房地产销售回 暖带来融资信心。研报指出,目前房企公司债成本的普遍水平在4%-7%之间,发债就相当于赚钱。如中海地产、保利地产两家央企发行的公司债利率水平 仅3.4%,万科3.5%,金茂3.55%等,其成本之低甚至接近了“国债”的水平。

种种迹象表明,央企在房地产市场的扩张缘于 “不差钱”。有房地产业内人士指出,央企频频出手在全国热点城市抢“高价地”,这与2009年4万亿后央企四处制造“高价地”相似,宽裕的流动性再次集中 流向房地产行业,银行热衷于向央企国企和大房企授信,低廉的融资成本以及充裕的资金,促使不差钱的房企们不惜血本抢地。

追问

被市场遗忘的央企“限房令”

在央企频频在房地产市场上掀起“高价地潮”的时候,一度被市场遗忘的央企“限房令”也被重新提起。

2009 年房价暴涨后,2010年的央企和今天的央企一样,在全国城市各地拿“高价地”,为了显示中央调控房地产的决心,2010年3月18日,国资委专门召开新 闻发布会,宣布不以房地产为主业的央企,应该退出房地产业务。2010年5月份,《人民日报》刊发当时国资委相关负责人的文章,强调非地产主业的央企在房 地产领域“该退出的要坚决退出,集中精力做强主业”。

北青报记者了解到,当年国资委要求除名单中21家以外的78家央企迅速退出房 地产领域。2010年初,房地产市场高价地频出,据统计当时有超过70%的央企涉足房地产。时任国资委主任李荣融认为房地产散乱差,市场秩序差,行业结构 存在问题,央企是整个房地产行业的骨干和中坚,如果没有它们来带动,房地产业不可能整治好。

知名财经微博“曹山石”发文称,为何国 资委2010年要求央企清退房地产业务,六年过去,却未能改观?央企抬高面粉价,面包岂能便宜?北青报记者查询相关资料获悉,目前在市场上高价拿地的央企 几乎都在保留的21家央企名单之内,而国资委也并未对这些房企在拿地方面作出限制。但央企在土地市场的疯狂引发了市场对央企“限房令”的记忆,以及对疯狂 土地市场的质疑。

预期

未来房价是否会大幅上涨疑问很多

央企制造出的高价地,对市场会 带来什么影响?对此,业内人士表示,直接的影响就是抬高地价,尤其是热点城市的地价。同时,调控大环境下,高价地影响市场心理预期,深圳就是典型例子,调 控后二手房价格只跌了一个月,5月份又重新上涨了。但其中的风险依然很大,这波行情比2010年更危险。

中原地产首席分析师张大伟分析认为:高价地频繁出现,是资金潮下的资产荒。在过去一年,房地产政策宽松,上市企业融资成本大幅下调,也导致了很多企业敢于拿地,国企在土地市场也表 现得更加激进。房企高价抢地开始从国企蔓延到民企,预计下半年房企竞争土地会越来越激烈。

另外,楼面价超过房价已经成为常态。但未 来一年房价是不是会出现这么大幅度的上涨疑问很多,这些高价地入市的难度有多大,将成为2016-2017年最大的疑问。特别是北京的平均商品房住宅楼面 价已经全面超过3.7万元,未来豪宅化的趋势难以避免,房企运营的难度越来越大。

从整体市场看,北京、上海出让的多宗住宅用地,要求按照“70/90”政策用地,但这一政策并没有抑制住高价地出现。按照目前地价超过房价的趋势,需要未来2年房价上涨100%以上,这些高价地才有望顺利入市。“开发商基本上是在豪赌。”

同 策咨询研究部总监张宏伟则认为,待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之后,再加上调控政策收紧、货币政策转向等因素,一线城市、热点二三线城市楼市下半年 进入调整期也是势在必行。如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”,那么房企就有可能会因此陷入被动的局面。

观察

“高价地潮”后房地产市场会如何走?

对 于中国经济以及房地产问题,5月9日,“权威人士”在《人民日报》头版转二版刊登了《开局首季问大势》,指出我国经济运行不可能是U型,更不可能是V型, 而是L型的走势。值得指出的是,此次“权威人士”首提房地产存在泡沫风险。并提出,房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化“去库存”,而不 应通过加杠杆“去库存”,逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。

近日,人民日报、新华社也在努力洒水灭火。从人民日报《树不能长到天上 房价也一样》,再到新华社《地价泡沫如皇帝新装》,接着又是人民日报《土地拍卖该降降温了》。

在此背景下,虽然地方政府依旧无法摆脱“土地财政”的束缚,但为了控制“高价地”的发生,地方政府绞尽脑汁,拍地形式限制严格。

继苏州之后,南京近日也出台了土地限价令,规定在热点区域的住宅用地出让时,由南京市政府设定地块的土地出让最高限价,对竞买人报价超过最高限价的,终止土地出让,竞价结果无效。此后,苏州多宗土地由于竞拍超过限价而流拍。

5月17日,苏州市国土资源局网站上挂出补充公告,规定暂缓3号公告中5宗地块的出让,很巧合的是,这些地恰好是此次公告中,起拍楼面价最高的那些。此举,直接抹杀了这些地块成为高价地的可能。

其 中,合肥为了不产生“高价地”,原定于5月27日下午3时举行的土地拍卖会,调整到5月30日(下星期一)下午3时举行。分7个教室同时竞拍、屏蔽手机网 络信号、合肥国土局局长亲自督战,但这些史无前例的措施并没有妨碍合肥迎来“高价地”的诞生。5月30日,最终合肥出让12宗地,拍得96.34亿元,且 每宗地块都有保利、信达等央企在内的超10家房企参与竞买。

北青报记者了解到,上一次大规模的“高价地潮”发生在2009年下半年 至2010年之间,房企“不计成本”拿地,结果迎来2011年房地产市场的回调。今年的“高价地潮”之后,房地产市场会如何走?多名业内人士都表示难以预 测,唯一可以肯定的是,2016年的宏观经济形势跟2009年相比,已经不是一个时代了。

编辑者:admin

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